Este martes, Montevideo inaugura uno de los emprendimientos inmobiliarios más grande de su historia. No en términos de superficie total (hay otros desarrollos más extensos) sino por cuánto se construyó y en cuánto tiempo. Cosmos Buceo, ubicado en el barrio del mismo nombre, levantó 92.000 metros cuadrados en poco más de tres años. 

Para entenderla, alcanza con una comparación. El World Trade Center Montevideo, el principal polo de oficinas corporativas del país, tiene 220.000 metros cuadrados. Pero lleva 30 años en construcción y todavía no terminó. Son proyectos de naturaleza distinta, claro, pero el contraste ilustra el punto. "Es el proyecto más grande que se haya encarado en la historia de la industria inmobiliaria en Uruguay", dice a Forbes Uruguay Ernesto Kimelman, uno de los dos desarrolladores junto al ingeniero Ernesto Campiglia.

El complejo ocupa una manzana entera de 10.000 metros cuadrados en Buceo, en un punto que Kimelman describe como una bisagra urbana ya que al este tiene desarrollos residenciales consolidados; al oeste, el World Trade Center. 

La manzana funcionaba como una brecha entre dos lógicas de ciudad y el proyecto integró en ese espacio tres funciones que en Montevideo suelen convivir de forma separada, como son vivienda, oficinas y comercio.

La decisión de hacerlo todo de una vez

En el mercado uruguayo, lo habitual es desarrollar por etapas. Primero se construye una torre, se evalúa, se avanza. Cosmos Buceo rompió con esa lógica desde el principio. La razón fue en parte arquitectónica y en parte financiera.

La concepción del edificio sobre esa manzana de gran escala era demasiado intrincada para permitir un desarrollo secuencial. Habilitar sectores mientras se construían otros hubiera exigido otro proyecto, otra arquitectura. No había forma de hacerlo a medias.

Para financiar la apuesta, Kimelman y Campiglia estructuraron el proyecto como un fideicomiso financiero, un mecanismo que les permitió acceder a los recursos necesarios sin depender únicamente de la venta de unidades. 

Los inversores institucionales que respaldaron el fideicomiso (cuya identidad no puede revelarse por razones contractuales) pusieron el capital que hizo posible empezar y terminar todo junto. La inversión en construcción rondó los US$ 220 millones, sin contar el equipamiento interior que realizarán los propios usuarios en los 42.000 metros cuadrados de oficinas.

El esquema también impuso sus cargas. Cada decisión debió ser justificada y rendida ante los inversores durante todo el proceso. Y una vez terminada la obra Kimelman y Campiglia asumieron la administración del componente corporativo y comercial por los próximos 27 años. La parte residencial, la única que se vende en lugar de arrendarse, registra un 60% de unidades comercializadas. El edificio está ocupado desde octubre del año pasado.

Quiénes llegaron y qué falta definir

Con la inauguración formal este martes, el complejo llega al mercado con una ocupación que supera el 30% entre oficinas y locales comerciales. No es un número extraordinario para un proyecto que recién abre, aunque Kimelman señala que el arrendamiento tiende a acelerarse cuando los espacios ya están disponibles para recibir a los inquilinos.

Entre los que ya firmaron están Mercado Libre, que ocupará cuatro pisos de oficinas en el marco de su expansión de operaciones; BlueCross & BlueShield, que instalarán una clínica con policlínico, médico de guardia y un mamógrafo que según los desarrolladores sería el primero de su tipo en Latinoamérica; Santa Rosa, con un salón de 2.400 metros cuadrados dedicado a vehículos eléctricos e híbridos; y Parada Barra, la rotisería que opera en la Barra de Maldonado. Hay otras negociaciones abiertas que todavía no están cerradas.

Una luz amarilla para el real estate

El boom de la construcción que se vive hoy en Montevideo, Canelones y Punta del Este tiene, según Kimelman, una explicación razonable. La Ley de Vivienda Promovida generó condiciones que permitieron reducir el déficit habitacional histórico del país, incorporar una cantidad importante de unidades al mercado y, en muchos casos, mejorar el acceso al arrendamiento para quienes no están en condiciones de comprar. 

"En el mundo, hay gente que vive toda la vida en viviendas dignas y prefiere alquilar", dice. Y agrega que las nuevas generaciones, además, rechazan atarse a un lugar fijo. El aumento de la oferta, en ese marco, no es necesariamente una señal de alarma sino parte de un proceso de maduración del mercado.

Aun así, Kimelman enciende una luz amarilla. El problema estructural del real estate uruguayo, en su lectura, es la brecha entre la moneda en que se construye y la moneda en que se vende. Los inmuebles se transan en dólares, pero construir en dólares es imposible: los costos están atados a los salarios, al costo de vida y a los materiales nacionales, todos indexados en pesos. Cuando el tipo de cambio se mueve, esa brecha se agranda y el negocio se complica. 

La solución que propone Kimelman no es nueva pero sigue sin prosperar: reemplazar el dólar como unidad de referencia por la Unidad Indexada, que sigue la inflación local y haría el mercado más predecible para todas las partes. "Es un aspecto cultural y es difícil de modificar", reconoce. Pero sin ese cambio, advierte, el mercado seguirá siendo más volátil de lo que debería.

El proyecto se inscribe en lo que el urbanismo contemporáneo llama la ciudad de los 15 minutos: la posibilidad de vivir, trabajar y acceder a servicios sin depender del auto. Es una idea que viene ganando terreno en distintas ciudades del mundo, y Cosmos Buceo es probablemente el primer intento de aplicarla a escala en Montevideo. 

Si funciona como sus impulsores esperan, puede cambiar la forma en que se piensa el desarrollo urbano en la capital. Si no, será igualmente un dato para la historia de la industria: nunca antes se había construido tanto, tan rápido, en Uruguay.