Por primera vez, capital estructurado en el mercado financiero peruano cruza formalmente la frontera para financiar vivienda en Uruguay. La operación para uno de los desarrollos, por US$ 2,5 millones, fue organizada por ACRES Finance a favor de Grupo Caral.

Pero detrás del mojón financiero hay una estrategia de largo plazo que mezcla capital andino, alianza local y el ojo puesto en la vivienda permanente (no el lujo ni la segunda residencia), con foco en propietarios residentes en Montevideo y Maldonado.

De Lima a Uruguay, con la misma tesis

Grupo Caral es un desarrollador enfocado en desarrollar proyectos con altos estándares de calidad a nivel internacional. En los últimos diez años entregó 4.000 departamentos en Lima, con un modelo basado en venta hipotecaria y gestión integral del proyecto.

“No somos constructores. Somos desarrollistas o gestores inmobiliarios. Levantamos capital, estructuramos financiamiento bancario y vendemos. En Uruguay tercerizamos la construcción”, explicó a Forbes Pablo Seminario, gerente general y socio del grupo.

La empresa desembarcó en Uruguay hace tres años. En una primera etapa, el financiamiento vino de capital propio y un esquema de “friends and family”. La reciente emisión desde Perú es un salto en sofisticación financiera con bonos privados estructurados vía fideicomiso, con foco en proyectos específicos y sin levantar capital para una holding general.

Cada desarrollo requiere aproximadamente US$ 3 millones o US$ 4 millones entre terreno y equity exigido por los bancos locales. La nueva estructura permite cubrir esa base y complementar con crédito uruguayo. “Financiamos proyecto a proyecto. No es una emisión masiva. Es una estructura acotada que nos permite asegurar el pipeline”, sostuvo Seminario.

Tres proyectos en marcha y más terreno en carpeta

Hoy Caral tiene tres desarrollos en ejecución o etapa avanzada: Habitat, sobre Avenida Italia (Montevideo), con pocas unidades por vender; Intipa, en la mansa (Parada 22, Punta del Este), frente al mar y Aruma, en Parque Miramar, un proyecto de 40 unidades con vista al lago y al Parque Roosevelt que comenzará obras en breve. Los dos primeros prevén finalizar en mayo de 2026.

Además, la firma ya tiene boletos de reserva para adquirir dos nuevos terrenos en Maldonado, orientados a vivienda permanente. Aunque uno de los proyectos en Punta del Este está frente al mar, la lógica no es la de segunda residencia. “Nuestra tesis es primera vivienda. Incluso en Maldonado estamos apuntando a gente que viva todo el año”, afirma el ejecutivo.

Una apuesta por la hipoteca

Uno de los diagnósticos que impulsa la estrategia es financiero. Según Seminario, Uruguay presenta la paradoja de tener un alto PBI per cápita en la región, pero baja penetración hipotecaria en comparación con países como Chile o Colombia.

“El mercado uruguayo está muy apalancado en el inversor para renta, apoyado en leyes que funcionan bien. Pero vemos espacio para desarrollar más crédito hipotecario”, señala.

La propuesta de Caral es ofrecer producto terminado o en obra apto para crédito bancario, manteniendo un modelo conservador en escala, con proyectos de entre 40 y 100 unidades, lejos de desarrollos masivos.

En términos de precios, las unidades parten en torno a US$ 2.500 por metro cuadrado en Montevideo y entre US$ 2.800 y US$ 2.900 en La Mansa, ajustándose a medida que avanza la obra.

Capital andino mirando al sur

Hasta ahora, los inversores en los proyectos uruguayos han sido principalmente peruanos y chilenos de alto patrimonio, muchos de ellos con experiencia previa acompañando a Caral en Lima.

Convencerlos de apostar por Uruguay no fue inmediato. “Al inicio no era un mercado tan conocido. Pero la estabilidad política, la seguridad jurídica y la previsibilidad regulatoria pesan mucho”, explicó Seminario.

La estrategia no implica cambiar la tesis de negocio (primera vivienda, escala acotada y gestión activa) sino diversificar geográficamente.

En paralelo, el ejecutivo no descarta abrir futuras estructuras a inversores uruguayos, tanto en renta fija como variable. “Es una puerta que también evaluamos”, admitió.

Alianza local y crecimiento gradual

En Montevideo, Caral opera en alianza con Grou Desarrollos, mientras que en Maldonado trabaja con actores locales como la constructora Sudamericana. La firma ya cuenta con oficina propia en Uruguay y prevé ampliar equipo y estructura a medida que el pipeline crezca.

El objetivo es afirmar presencia tanto en Montevideo como en Maldonado y romper la tradicional división entre desarrollistas capitalinos y esteños.

La reciente emisión titulizada desde Perú es, en palabras de Seminario, el inicio de una etapa de expansión ordenada y sostenida. “No estamos haciendo proyectos de 10.000 viviendas. Son desarrollos manejables, conservadores, que resuelven primera vivienda y funcionan para el inversor”.