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Juan Carlos Sorhobigarat, presidente de Destino Punta del Este, analiza el potencial y los retos del sector

Carlos Montero

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La venta de residencias de lujo en el Este tuvo un creciemiento explosivo en la pandemia pero la suba de tasas de los bonos de EE.UU. competirá por los capitales. Juan Carlos Sorhobigarat, Presidente de Destino Punta del Este, analiza el potencial y retos del sector.

12 Diciembre de 2022 20.06

El sector inmobiliario de lujo en Punta del Este tuvo en 2020-2021 la racha de ventas más importante de la última década, pero el alza de tasas de interés en EE.UU. dificultará captar nueva inversión que cubra la demanda para 2023-2024. 

Con torres ultraexclusivas, condominios de lujo con amenities de calidad y gran hotelería de marca, el principal balneario atrae abultadas billeteras de todo el mundo, pero tiene desafíos por delante, dice a Forbes Uruguay Juan Carlos Sorhobigarat, presidente de la asociación empresarial Destino Punta del Este y director general de Terramar International Real Estate. 

Los 2.668 multimillonarios del planeta poseen US$ 12.700 millones en 2022, según el ranking global de Forbes. Eso garantiza larga vida al real estate high-end en áreas exclusivas, para descansar, alternar temporadas, refugio familiar y residir, manejando a distancia las empresas.

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Uruguay, “a través de Punta del Este como marca importante, está presente en una esquinita de esa mesa grande, pues el poderío de quien tiene millones y millones está al norte en los países más ricos. Siempre vinieron europeos y estadounidenses, pero en estos 20 años el crecimiento fue exponencial”.

Sorhobigarat plantea la necesidad de visualizar Punta del Este a varios años, a partir de los nichos que ya buscan vivir o invertir aquí y a quienes deberíamos salir a buscar, pues “somos reactivos y poco proactivos para posicionar este destino”. Cree que la comunidad de real estate montevideana necesita acordar tal promoción con la puntaesteña de forma “más proactiva”, para que los desarrolladores locales exhiban en el mundo sus proyectos “en el largo plazo”.

Admite que falta buscar inversión de capitales relevantes incluso en la cercana San Pablo: “El paulista es una materia pendiente, por limitaciones del idioma y tipo de vida del paulista rico”. Terramar participó en Las Piedras Fasano con hotel y condominio en La Barra que “es único en inversión permanente”. 

Esa marca de lujo es “top del paulista” que vino: “para un brasileño no hay nada mejor que otro brasileño”, repite el refrán vecino. Luego llegaron argentinos y franceses al barrio privado, lo cual exige a quien le compita “un campo de golf, caballerizas, cancha de polo, hotel y un spa”.

DE VERANEANTES A RESIDENTES

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El miedo al COVID-19 tuvo “un efecto sorpresa, porque vino gente a vivir” agrega, pues “los que tenían casa, que no podían llegar y no tenían la residencia, usaron la cédula para venir y pasarla mejor que en sus propios países”. La combinatoria con “la mala situación económica argentina y que Uruguay armó una residencia fiscal atractiva” produjo que algunos “sumaran la fiscal a la residencia legal”. Sohrbigarat entiende “fundamentales” los cambios resueltos en montos mínimos de propiedad para otorgar residencia fiscal.

La pandemia influyó, pero más la crisis argentina y el interés por preservar capitales de los no residentes, que “en un 95% eran argentinos” en la primera etapa, que fue “importante en todos los segmentos de gente, el más grande o retirado de los negocios con patrimonio de magnitud; otros compraron propiedades para residencia fiscal o uso”.

A su vez, en Punta del Este avanzan proyectos de residencias exclusivas a cargo de constructoras argentinas como Criba, que ya va por su cuarta torre del complejo Le Parc. También está detrás de edificios de autor como Signature at The Sea en Rincón del Indio, de estilo contemporáneo y rupturista, y Aldeana Manantiales, sobre un terreno de 16.000 metros cuadrados donde se implantan tres bloques de residencias con vista al mar.

Desde Terramar, su director general destacó el bienio pandémico como “uno de los mayores desde 2010 en el volumen de ventas premium de viviendas construidas o tierra para construir, chacras y casas”. Lo residencial high-end (lujo) ganó por “amplio margen al condominio”, en espacios verdes suburbanos en vez de la aglomeración citadina.

Se sumaron europeos, brasileños y chilenos comprando campos, aprovechando tasas internacionales bajas de aquel momento, “saludables para una reserva de valor y reaseguro de un capital que se aprecia en el tiempo”. En la actual neonormalidad, el “mix” de interesados en residencias al Este se estima en “75% argentino y el resto europeos, estadounidenses, brasileños y chilenos”.

El cliente paraguayo es de una faja de alto poder adquisitivo en su país, pero “son los mismos hace años, sumando a hijos de esas familias o nuevos ricos” que ya poseen propiedades, con “limitación del uso de Punta del Este más allá de la temporada. Cuesta desestacionalizarlos, no invierten en campos sino en disfrutar” un verano menos bochornoso en la playa. Aun así, “nos conocen mucho más que el chileno, que no es tan usuario, aunque presente con compañías enormes”.

Los chilenos “construyeron edificios aquí con sus ingenieros, pero no luxury”, agrega. Por la conflictividad social trasandina y el nuevo gobierno de izquierda, “comenzaron a llamar” a las inmobiliarias puntaesteñas “haciendo consultas personales” en busca de residencias. Sorhobigarat reconoce que al usuario le “cuesta muchísimo todavía” tratativas de compra por plataformas en la web.

El empresario señala que “en el argentino que compra en el Este el crédito no existe, pues en el mercado de lujo todo se compra cash”, aunque también hay nuevos residentes de la vecina orilla que compran vivienda promovida en Montevideo para alquilar, y a los cuales los bancos locales se abrieron a facilitarles crédito. Su renta “no era mala, hasta que llegaron las nuevas tasas internacionales”, más atractivas que en el pasado reciente.

CAMBIÓ EL VIENTO

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La Reserva Federal de EE.UU. (Fed) se lanzó a un fuerte plan de incremento de tasas de interés para llevarlas hacia 4,5% en 2023. Ya no habrá dinero barato, ni capitales tan ávidos por invertir aquí hasta 2024-2025 —cuando se revierta algo la tendencia—, si el real estate de lujo no ofrece mejor retorno que el dinero seguro en bonos garantidos por la Casa Blanca. 

Ante este cambio de escenario, los clientes “tratan de buscar mejor beneficio por su capital y se preguntan si van a tener una plusvalía si compran un land-banking”, en alusión a comprar parcelas para su posterior venta o desarrollo, que le devuelvan más que lo que les pagan al norte.

“Con estas tasas, el mercado se limita, pero no se elimina. Porque hay una guerra en Ucrania y la Argentina sigue expulsando gente.

Nunca sabes adonde están los límites de quien se venga a vivir, sea por tres meses al año, cuatro, seis meses o todo el año. Es un goteo permanente, aunque no importante, porque no hay un Punta del Este parecido”, al menos en lo regional.

Por delante se viene un bienio de restricción de los fondos disponibles para inversiones en real estate de condominios de alto costo que permita suficiente oferta para calzar con la demanda. “Tenemos proyectos para negocios en el papel, pero no veo suficientes capitales”, se lamenta Sohrobigarat. 

En los últimos cuatro años, la Intendencia de Maldonado aprobó más de 2,3 millones de metros cuadrados de construcción. Ahora, el encarecimiento del dinero ensombrece la promesa del intendente, Enrique Antía, de una inversión privada por US$ 5.000 millones.

El Este ya vivió problemas de financiamiento, pese a que la magnitud de los proyectos de alto costo en nuestro balneario estrella frente al mundo no es grande. La Torre Trump tardó una década para US$ 100 millones que prometen acabar en 2023. Fue inaugurada a comienzos de octubre y ya vendió 80% de 160 apartamentos a un precio de entre US$ 5.000 y US$ 6.000 el m2. 

El postergado Cipriani Ocean Resort, Club Residences & Casino implica US$ 200 millones, para lo que la grifa italiana sumó como socio inversor al holding Weather Investment del magnate egipcio Naguib Sawiris. El entrevistado opina que “cada negocio tuvo problemas, condicionamientos y malas decisiones, a veces por falta de expertise. La marca Trump pudo verse dañada, pero sigue vendiendo.

Algunas desprolijidades de los desarrolladores no ayudaron”, pero la terminación se asumió por un fideicomiso de dueños. “Por suerte hubo dos grupos que pudieron hilar, zurcir diferencias y tendremos la torre, para evitar lo que pasó en los '80, en que quedaban esqueletos de edificios sin terminar”, estampa.

GRIFAS GLOBALES VALEN LA MISA

El impacto del anuncio de la primera torre “ultraexclusiva” de la región, conduciría luego “a dos torres Fendi, que llegarán a cuatro en parada 17 de la Mansa, con amenities excepcionales en que compraron brasileños del sur”. A su lado está la torre Venetian, “con nivel digno de los emprendimientos top en Miami, que allá cuesta tres veces más de los US$ 6.000 el m2 de acá. A diferencia de la Torre Trump, los desarrolladores son experimentados en muchos edificios”.

“Tener esas grifas te cambia la cara. Los Fendi Château, Venetian, Trump o Cipriani no los teníamos hace 20 años”, dimensiona. Consultado sobre si vale la pena haber postergado los plazos para que el grupo italiano concrete su desarrollo, el director de Terramar afirma a Forbes que, “a la altura en que estamos, bien vale pagar la misa”.

El debate sobre otorgar o no al grupo italiano casinos online y apuestas deportivas también deja antecedentes para futuros inversores, pero para Sorhobigarat “en Punta del Este hay que se ser pragmático; lo fue el Frente Amplio y lo es Antía”
 

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