En Montevideo hay barrios donde ya casi no quedan metros cuadrados libres para abrir un local, una oficina o un gimnasio. En varios de ellos, sin embargo, hay predios de varias hectáreas que pasan la mayor parte del tiempo cerrados. Son los estadios de los clubes de barrio, que abren para el partido del fin de semana y algún entrenamiento, pero el resto del tiempo quedan vacíos.
Sobre esa contradicción se apoya Estadios Eficientes, un proyecto privado que se trabaja junto a la Intendencia de Montevideo, propietaria de los terrenos, y la Asociación Uruguaya de Fútbol (AUF).
La propuesta es construir dentro de cuatro estadios edificios de madera con oficinas, locales comerciales, coworks y puntos de servicio, sin quitarle la cancha al club. Uno de ellos es Luis Franzini, de Defensor Sporting, en Parque Rodó. Los otros tres están en el Prado, Parque Batlle y Carrasco Norte.
"La ciudad se lo merece", resume Martín Carrier, uno de los impulsores y vocero del grupo, en diálogo con Forbes Uruguay.
Carrier llega al proyecto desde la comunicación. Trabajó 25 años en publicidad en Uruguay y Colombia, en agencias como Suárez y Clavera, Viceversa, Gurisa y Young & Rubicam Colombia. Además, fue director general creativo de Cámara TBWA hasta setiembre de 2018, según publicó El Observador.
Desde ese rol estuvo detrás de campañas como la que la agencia hizo en 2017 para el Banco Hipotecario del Uruguay. Al dejar Cámara fundó Fe, una firma desde la que trabaja con empresas en proyectos de construcción de marca y arma equipos a medida para cada caso, con ingenieros, psicólogos, productores u otras agencias.
Un problema de suelo
El punto de partida es la situación jurídica de esos predios. Los terrenos son de la Intendencia y fueron concedidos a los clubes hace más de un siglo, cuando Montevideo era otra ciudad, según explica Carrier. Con el paso del tiempo, muchas de esas canchas se deterioraron y los clubes quedaron sin margen para invertir en ellas.
"Esos lugares no se pueden expropiar y los clubes no tienen los recursos para hacer grandes inversiones en una tierra que es de la Intendencia", dice Carrier. Para el gobierno departamental, el proyecto ofrece una forma de recuperar infraestructura pública sin poner dinero propio.
Esa condición también define el modelo de negocio porque, al tratarse de suelo público, el esquema queda lejos del desarrollo inmobiliario tradicional que apunta a maximizar la rentabilidad.
La obra se financiaría con un fideicomiso que se repaga con los alquileres de los espacios. Según Carrier, la deuda se amortiza en 15 años y los ingresos de los 15 años siguientes quedan para el club. "Nosotros queremos que suceda", dice, y cuenta que el grupo ya puso dinero y tiempo en el proyecto.
Cuánto cuesta
Los números son preliminares, porque todavía no están terminados todos los proyectos ejecutivos. El de Franzini, que es el más avanzado, demandaría una inversión de unos US$ 15 millones.
El del barrio Prado rondaría los US$ 6 millones o US$ 7 millones, y los otros dos estarían en torno a los US$ 8 millones cada uno. En total, el programa supondría cerca de US$ 40 millones.
El plan prevé construir los nodos por etapas, de forma que los ingresos de cada uno ayuden a financiar el siguiente.
En cuanto al estado del proyecto, Carrier cuenta que el equipo presentó ante la Intendencia la propuesta y obtuvo una respuesta favorable. Después, la AUF le planteó a la comuna extender el modelo a varios estadios, una idea que despertó interés. Los impulsores ya conversaron con algunos de los clubes involucrados y les resta reunirse con el de Carrasco Norte.
Por qué madera
Todo lo que se construya dentro de los predios será de madera y Carrier lo explica por los plazos, ya que las piezas se fabrican afuera y se montan en el lugar, lo que permite completar cada nodo en alrededor de un año, casi sin interrumpir el calendario del club. "Lo interesante de la madera es que lo hacés rápido. Si hacés una obra tradicional, es inviable", sostiene.
La materia prima es de origen nacional y el sistema constructivo permite desmontar o ampliar las estructuras, además de que el componente ambiental también funciona como argumento comercial.
Según el ejecutivo, muchas empresas con compromisos de reducción de emisiones o con certificación B pueden ver en estos espacios una forma de avanzar en sus metas.
El diseño está a cargo del arquitecto Juan Gutiérrez, cofundador de Enkel Group y socio de Arboreal, empresa especializada en construcción en madera. En el proyecto también participa Marcos Lombardo.
Ubicación antes que patrocinio
La propuesta que el equipo lleva a las empresas apunta más a las áreas de expansión y real estate que a las de marketing. Ofrece metros cuadrados en zonas con alta demanda, con estacionamiento propio, accesos pensados para mover mucha gente e infraestructura de energía, agua y seguridad ya instalada.
Los formatos van desde locales y módulos de servicio, como cajeros, farmacias o lockers, hasta el uso de la cancha y la tribuna para escuelas deportivas, eventos o pruebas de producto, además del naming de un sector o de todo el nodo.
El equipo busca una sola marca por rubro en cada estadio y apunta a combinar gimnasios, gastronomía, coworks, servicios y comercios para que el predio tenga movimiento desde temprano en la mañana hasta la noche. Según los impulsores, la meta es que espacios que hoy se usan pocas horas por mes funcionen 16 horas por día.
La lógica de red es otro de los atractivos porque una misma empresa podría ocupar los cuatro puntos, con presencia desde el oeste hasta el este de la ciudad. Además, cada predio admite propuestas a medida.
Hoy el proyecto está en la etapa de definir quién ocupa cada espacio. El equipo conversa con empresas de movilidad eléctrica, telefonía, tecnología, banca, deporte, gastronomía y salud.
