Punta del Este dejó hace tiempo de ser solo un balneario de temporada. Hoy funciona como una ciudad con vida propia, actividad todo el año y una demanda sostenida de servicios, gastronomía y comercio. Ese cambio estructural se refleja con claridad en el mercado inmobiliario comercial, donde la oferta es cada vez más escasa y los precios siguen una tendencia alcista. 

Así lo explica Andrés Jafif, director de la inmobiliaria Santos Dumont, una empresa familiar con 70 años de trayectoria y especializada en la comercialización de locales comerciales en todo el departamento de Maldonado.

“El primer punto clave es entender que no todas las calles valen lo mismo. Un buen asesoramiento es fundamental”, señala Jafif a Forbes. Hoy, en la península de Punta del Este (incluyendo Gorlero, calle 20, calle 24 y sus laterales) no hay locales disponibles. “Están todos tomados y prácticamente no hay locales en venta”, resume. Cuando alguno queda libre, se alquila de inmediato; y si no ocurre, suele ser por un precio fuera de mercado o por expectativas poco realistas del propietario.

Mapa de valores

Uno de los grandes motores del mercado en los últimos años fue el comprador argentino. Según Jafif, se trata de un perfil que no mira tanto la renta inmediata, sino la plusvalía. “Hay mucha gente que duplicó el valor del local que compró hace tres o cuatro años”, afirma. 

Hubo operaciones antes, durante y después de la pandemia, y también un fuerte impulso en el período en que Uruguay ofrecía incentivos para la residencia fiscal. A esto se suma que muchos inversores consideran hoy que un local comercial es más rentable que un apartamento o una casa destinada al alquiler.

En materia de alquileres, los valores varían según zona, tamaño y ubicación exacta. En la calle 20 de Punta del Este, un local chico se alquila entre US$ 35 y US$ 40 por metro cuadrado, mientras que los locales grandes (de 300 o 400 metros) rondan los US$ 20 a US$ 25 por metro cuadrado. 

En La Barra, sobre la ruta, un local de unos 100 metros cuadrados se alquila entre US$ 30 y US$ 35 el metro. La diferencia clave con años anteriores es que hoy los contratos son anuales, con opción de renovación, y no solo por temporada.

La demanda también cambió de perfil. “Antes se juntaban tres o cuatro amigos para abrir un restaurante; hoy buscan locales marcas importantes, con espalda y trayectoria”, explica Jafif. Lo mismo ocurre con el sector automotor: BMW, Audi, Land Rover, Volvo y otras marcas de peso ya están instaladas en el departamento, algo que hace una década no era habitual. 

El crecimiento se ve también en zonas como Manantiales, Maldonado ciudad y arterias como Avenida Italia, donde los locales vinculados al hogar, la ferretería o la iluminación tienen lista de espera.

José Ignacio merece un capítulo aparte. Allí la oferta de locales comerciales es mínima y muchas marcas buscan presencia más por posicionamiento que por rentabilidad directa. Aun así, cada vez más locales permanecen abiertos todo el año, algo que antes no ocurría. “Hoy la calle 20, Gorlero y otras zonas de la península están abiertas los 12 meses; nadie cierra en invierno”, destaca Jafif, y lo vincula al crecimiento poblacional y económico del departamento, que lideró el último censo nacional.

En cuanto a la venta, los precios también son elevados. Un local comercial puede costar entre US$ 3.000 y US$ 4.000 por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación y las características del inmueble. En Gorlero, por ejemplo, se vendieron locales de 100 metros cuadrados en torno a los US$ 400.000. En La Barra, sobre la ruta, las rentas son tan atractivas que muchos propietarios directamente no quieren vender.

Mirando hacia adelante, Jafif no duda que la tendencia siga al alza. Hay pocos terrenos disponibles para construir nuevos locales, los precios de la tierra son altos y el inversor analiza con cuidado en un contexto de dólar bajo. Aun así, cada nuevo local que se construye se alquila rápidamente. “Hoy las rentas dejan alrededor de un 6% anual en dólares, y todo indica que los valores van a seguir subiendo porque locales comerciales, simplemente, no hay”, concluye.