El dato negativo del PBI de Estados Unidos durante el primer trimestre encendió las alarmas de recesión en los medios financieros. Mientras tanto, el presidente de la Reserva Federal, Jay Powell, sigue centrado en la inflación. Paradójicamente, podrían darse ambas cosas. Por eso, conviene preparar las carteras para una desaceleración seguida por una suba de precios.

Sumemos a nuestra lista de vigilancia a un prestamista astuto. Este ticker hoy rinde un 10% y cuenta con un buen "seguro de dividendos" (ya vamos a hablar de eso). Lo más importante es que gana terreno cuando la inflación —y las tasas de interés— suben.

Vamos a hablar de la recesión en dos fases con inflación que se viene, y por qué abre la puerta a esta oportunidad con dividendos del 10%.

Primera parada

Empecemos por la desaceleración, que, como dijimos la semana pasada, ya empezó. La evidencia: una caída del 0,3% del PBI en el primer trimestre.

Sin embargo, los números de fondo fueron más alentadores de lo que mostraban los titulares. La contracción fue causada en gran medida por un salto en las importaciones, ya que los minoristas se abastecieron antes de los aranceles impulsados por Trump. Las importaciones restan al PBI, pero se espera que este efecto sea pasajero. Además, el gasto público bajó por los recortes de DOGE, aunque es probable que eso no dure. Por su parte, el consumo de los hogares se mantuvo relativamente estable.

Una caída del PBI por factores temporales no asusta. Aun así, la desaceleración parece inminente. El informe de empleo de abril, aunque mejor de lo previsto, mostró una leve baja respecto a marzo.

Después, la inflación

A pesar de los recortes anunciados, el gasto público creció un 7,4% interanual en los primeros seis meses del actual año fiscal, que arrancó el 1° de octubre de 2024.

La recaudación, en cambio, no creció ese mismo 7,4%. Y la mayoría del gasto federal no se puede tocar: modificar la Seguridad Social, Medicare o Medicaid sería un suicidio político. El presupuesto en defensa, en el contexto actual, parece intocable.

Esto hace más probable que el próximo presidente de la Reserva Federal —el mandato de Powell vence en un año— opte por imprimir dinero a través de una nueva ronda de emisión. Eso implicaría más inflación y tasas altas sostenidas en el tiempo.

El préstamo que flota y paga 10%

Acá entran en juego los fideicomisos de inversión inmobiliaria hipotecarios (mREIT), que pueden ver crecer sus ingresos gracias a los préstamos a tasa flotante si la inflación y las tasas se mantienen o suben. A diferencia de los REIT tradicionales que son dueños de inmuebles (como shoppings, hoteles o departamentos), los mREIT compran y otorgan hipotecas sobre esas propiedades. Y, al igual que sus pares, no pagan impuestos corporativos si reparten al menos el 90% de sus ingresos en dividendos.

El negocio de los mREIT consiste en pedir prestado a corto plazo con tasas bajas y prestar a largo plazo con tasas más altas. Así, se quedan con la diferencia.

Este modelo rinde cuando las tasas largas, como las del bono del Tesoro a 10 años, se mantienen o bajan. Eso podría pasar con la desaceleración que viene. Cuando las tasas largas bajan, los préstamos existentes de los mREIT valen más, porque los nuevos pagan menos.

¿Y si suben las tasas? Eso puede afectar el valor de las hipotecas que ya tienen. Pero los préstamos a tasa flotante generan más ingresos en ese contexto. Además, los mejores mREIT están manejados por equipos con experiencia y diversificación más allá de los préstamos comerciales, lo que les permite adaptarse a cualquier escenario.

Starwood: mucho más que un prestamista hipotecario

Ese es el caso de Starwood Property Trust (STWD), el mREIT del que hablamos. Su cartera de préstamos está compuesta en un 98% por créditos a tasa flotante. Pero también tiene otros negocios que lo blindan ante la inflación. Starwood está dirigida por Starwood Capital, fundada por Barry Sternlicht con US$ 20 millones en 1991. Hoy administra más de US$ 120.000 millones.

Esta gente conoce el mercado crediticio e inmobiliario. STWD está diseñada para funcionar bien con cualquier nivel de tasas. Además de préstamos comerciales (55% de los activos), tiene préstamos residenciales (11%) y propiedades propias (13%).

También financia proyectos de infraestructura —una de sus apuestas más fuertes—, y maneja valores respaldados por hipotecas. A su vez, controla LNR Partners LLC, que se dedica a resolver hipotecas problemáticas. Desde 1993, LNR ya resolvió préstamos por US$ 94.500 millones. La cartera de préstamos comerciales de Starwood es amplia: oficinas, viviendas, hoteles, inmuebles industriales, infraestructura, propiedades mixtas e internacionales.

Todo esto ayudó a que Starwood supere a sus rivales Blackstone Realty Trust (BXMT) y Granite Point Mortgage Trust (GPMT) en los últimos cinco años, incluso durante la pandemia, la baja y suba de tasas, y la guerra comercial.

El precio de la acción subió con razón. El valor contable de STWD creció desde enero de 2022 hasta fines de 2024, mientras los bonos del Tesoro a 10 años pasaron de 1,5% a 4,6%. En ese período, los valores contables de BXMT y GPMT cayeron.

Este año, a pesar de las preocupaciones, Starwood rindió cerca del 3% sin entrar en terreno negativo, mientras el S&P 500 tuvo una rentabilidad más baja y mucha más volatilidad.

Sobre los dividendos: desde su salida a bolsa en 2009, los aumentó y mantuvo en US$ 0,48 por trimestre en los últimos diez años. Y parecen estar garantizados: la empresa dice tener US$ 1.500 millones (US$ 4,53 por acción) en ganancias no distribuidas por ventas de inmuebles, destinadas a seguir pagando.

Eso alcanza para cubrir casi dos años y medio de pagos, según la tasa anual actual.

¿Por qué Starwood está en nuestra lista de vigilancia y no en la de compra? Por su valor contable: hoy cotiza en línea con él, lo que no está mal, pero una desaceleración podría llevarla por debajo, como ocurrió en marzo de 2023 tras la caída de Silicon Valley Bank y otros bancos. En ese momento, STWD cotizaba al 82% de su valor contable. Si se repite el escenario de recesión, podríamos tener otra oportunidad para entrar más barato. Quizás no con el mismo descuento del 18%, pero sí con un precio más conveniente.

 

*Con información de Forbes US.