En los últimos años, la caída en la cantidad de fieles llevó a reconvertir muchas iglesias en edificios para uso comunitario. Se transformaron en salones de eventos, centros recreativos o incluso en viviendas. Pero esa tendencia empezó a cambiar. Aunque muchos de esos espacios en el centro de las ciudades siguen vacíos y en mal estado, la asistencia a misa, sobre todo entre los jóvenes de la generación Z, creció un 50 % desde 2018. Eso generó una nueva demanda de lugares de culto, y para el empresario inmobiliario Alex Dawson, esa noticia suena como música.

Se buscan viviendas para grupos pequeños

Líderes religiosos de distintas confesiones que necesitan espacios nuevos para sus comunidades en el Reino Unido reciben un contacto inesperado. Con una base de datos que ya reúne a 6.000 personas en busca de un sitio para rezar, Dawson se convirtió en el referente inmobiliario del sector.

Su empresa, Alex Martin, se dedica a recuperar edificios comunitarios que quedaron en desuso: desde viejas salas de bingo hasta cines cerrados. El objetivo es darles una nueva vida con usos diversos. Sin embargo, el mayor obstáculo para conseguir espacios adecuados para el culto aparece antes de que los carteles de venta salgan a la calle. Los desarrolladores ya se enteraron de esas oportunidades fuera del mercado formal y, con la idea de montar proyectos inmobiliarios rentables, iniciaron la compra de esos terrenos en zonas céntricas cada vez más codiciadas.

"Si alguien quiere comprar una casa, existe una estructura adecuada. Se registra con agentes, consulta las propiedades online, asiste a visitas y gestiona la financiación", dice Dawson. "Por otro lado, los grupos religiosos a los que asesoramos no tienen ni idea de a quién preguntar y siempre están retrasados a la hora de conseguir una propiedad, y ahí es donde intervenimos nosotros", explica.

Camino hacia la propiedad

Dawson, de 53 años, fundó la empresa en 2010 y usó su segundo nombre, Martin, para bautizar su agencia. Contó que su familia tenía una relación peculiar con la religión. Sus abuelos fueron misioneros cristianos en Jamaica y, por eso, su madre se rebeló cuando la mandaron a un internado religioso.

Tuvo una infancia complicada y en un momento se rodeó de la gente equivocada. Sin embargo, después encontró su rumbo. Trabajó en ventas y marketing, donde desarrolló habilidades sociales clave antes de meterse en el mundo inmobiliario.

Al principio, combinó tareas en los sectores comercial, residencial y de desarrollo. Eso le dio una mirada completa del negocio, potenciada por una carrera en administración de tierras.

Durante la crisis financiera mundial, Dawson sintió que era el momento indicado para lanzar su agencia con una mirada puesta en el mundo religioso, al que llegó a valorar y querer. Lo vio claro: había un mercado sin explorar y él sabía cómo moverse.

Su primer acierto llegó cuando Gala Bingo quiso vender sus salas. Dawson logró cerrar un acuerdo ideal para transformar uno de esos edificios en una iglesia. Desde entonces, recuperaron y refuncionalizaron varios salones comunitarios, teatros, edificios religiosos, salas de bingo, viejos cines, clubes obreros, consultorios médicos y odontológicos.

Experiencia especializada en propiedades

Muchos líderes religiosos no cuentan con las herramientas ni el conocimiento comercial para negociar un contrato de alquiler. Ahí es donde la experiencia de Dawson marca la diferencia. Dice: "Encontrar una oportunidad fuera del mercado es casi imposible, ya que los promotores suelen conocer todas las oportunidades potenciales antes que nadie. Edificios de esta naturaleza rara vez tienen la oportunidad de ser tasados y comercializados, ya que los promotores cuentan con un enorme poder adquisitivo, y en el sector inmobiliario, el efectivo es clave porque garantiza la venta".

El gran perjudicado de esta dinámica suele ser un inquilino con vocación comunitaria, como una iglesia, una guardería o un cine independiente. En muchos casos, no logran cerrar la operación porque no tienen la financiación lista justo cuando aparece la oportunidad.

Aunque muchos grupos religiosos sueñan con ampliar su espacio, pocas veces cuentan con los fondos para hacerlo realidad. "Un ministerio, por ejemplo, podría querer un edificio con capacidad para 300 personas, pero no dispone del millón de libras esterlinas (aproximadamente) necesario para conseguir el sitio adecuado", dice Dawson. "En estos casos, aconsejamos a nuestros clientes comprar un edificio con capacidad para 100 personas, aumentar la congregación y venderlo una vez que el valor del edificio se haya revalorizado y el grupo religioso tenga una trayectoria operativa", añade.

Un sistema de planificación complejo

La agencia Alex Martin trabaja con dos tipos de propiedades comerciales: "F1" y "F2", que en los últimos años fueron reclasificadas para simplificar el sistema de planificación. La categoría F1 (Instituciones Educativas y No Residenciales) incluye edificios como escuelas, bibliotecas, museos y templos religiosos. En tanto, la F2 (Comunidad Local) abarca comercios de bienes esenciales, centros comunitarios y espacios deportivos al aire libre.

"La planificación es un gran problema actualmente", afirma Dawson. "Obtener la aprobación de planificación con estatus F1, necesaria para los grupos religiosos, es un desafío, ya que hay que demostrar que el uso actual del edificio quedó obsoleto. El problema es que los ayuntamientos prefieren dar permisos para desarrollos residenciales, porque siempre hay presión para construir viviendas", agrega.

La Iglesia Hillsong llegó al Reino Unido a comienzos de los 90 y desde entonces se expandió a nivel mundial. Dave Havers, director de operaciones en el país, afirma: "Las inmobiliarias generalmente no ofrecen las oportunidades que necesitamos, con el uso de la F1 o la posibilidad de cambiar el uso de la categoría a F1. Acá es donde Alex Martin interviene. Fueron fundamentales para ayudarnos a conseguir dos de nuestros edificios más grandes hasta la fecha. La principal ventaja de trabajar con alguien que comprende completamente nuestras necesidades es encontrar las oportunidades relevantes en un mercado que requiere un alto grado de conocimiento especializado".

Expansión nacional

El negocio dio un giro clave durante la pandemia. Los líderes religiosos que confiaban en Dawson para comprar nuevos espacios empezaron a encargarle también la venta de sus propiedades.

Pero la firma no se limita a gestionar espacios para iglesias. El área que más creció es la provisión de lugares para guarderías y escuelas de educación especial. Además, asesoran a ayuntamientos que necesitan encontrar inquilinos o compradores para edificios públicos en mal estado.

Con una facturación de 50 millones de libras el año pasado, Alex Martin amplió sus servicios a ciudades del interior de Inglaterra. Dawson también conduce un podcast semanal donde entrevista a profesionales del rubro inmobiliario y a clientes, entre ellos algunos de los líderes religiosos más carismáticos del país. Para él, esa producción es parte del intento por cambiar la imagen de un mercado que, en general, resulta aburrido. Pero, sobre todo, busca acompañar a muchas organizaciones que tienen un rol clave en sus comunidades y enfrentan serios obstáculos para cumplirlo.

El obispo John Francis, fundador y pastor principal de la Iglesia de la Ciudad de Ruach, afirma: "Encontrar una iglesia es un proceso complejo que requiere ir más allá de 'cerrar una venta', ya que hay que considerar los intereses de muchas partes. También conlleva la gran responsabilidad de formar parte del desarrollo de una comunidad local. Como empresario inmobiliario, Alex Dawson creció con el mundo de la iglesia, comprende nuestras necesidades y, aún más importante, nuestros desafíos".

Con información de Forbes US.